НА1

Констативен нотариален акт по документи

Съдържанието според закона

От всички видове титули за собственост, нотариалният акт за покупко-продажба е най-разпространеният и разпознаваем акт като съдържание. С него могат възмездно да се прехвърлят недвижими имоти и права върху недвижими имоти, при условия, определени свободно от страните. Тъй като се каса за действия на разпореждане с недвижимо имущество, законът е определил минималното и задължително негово съдържание, от гледна точка на формалността на нотариалния акт – чл. 580 от ГПК. Нотариалният акт трябва да съдържа:

    • годината, месеца, деня, а когато е необходимо – и часа и мястото на издаването му;
    • името на нотариуса, който го издава;
    • пълното име, единния граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност;
    • съдържанието на акта;
    • кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на право на собственост и особените изисквания за извършване на сделката, съгласно задълженията в различните закони;
    • подпис и изписано пълно име на страните или техни представители и подпис на нотариуса.

Тъй като се касае за акт, който подлежи на вписване, нотариалният акт трябва да отговаря и на изискваният на Правилника за вписванията, и да съдържа, в допълнение на горните изисквания:

а) собственото, бащиното и фамилното име (име, съобразно отечественото право), местожителството (постоянния адрес) и единния граждански номер на страните, ЛНЧ или код по БУЛСТАТ, а когато няма такъв – мястото и датата на раждане; когато една от страните e търговец или юридическо лице, посочват се фирмата (наименованието) и организационната форма; посочват се и съдът по регистрация, номерът на фирменото дело, седалището и кодът по БУЛСТАТ, а за вписаните в търговския регистър към Агенцията по вписванията – ЕИК; за местните и чуждестранните юридически лица, които нямат съдебна регистрация в Република България, се посочват фирмата, седалището и кодът по БУЛСТАТ;

б) датата и мястото на издаването на акта;

в) описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите;

г) цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес.

Оформлението на образеца

ГПК определя в чл. 578, че за издаване на нотариален акт се изготвя проект на акта в два или повече еднообразни екземпляра. Формата, видът и размерът на хартията, върху която се написва или напечатва нотариалният акт, се определят по образец, утвърден от Министъра на правосъдието. Нотариалният акт може да се изготви напечатан, или написан на ръка чисто и четливо, с черно или синьо мастило, като празните места се зачертават.

Наредба № 32 от 29.01.1997 г. на Министъра на правосъдието въвежда конкретното оформление на образеца – нотариалните актове се изготвят върху правоъгълни листове бяла хартия с формат А4 (80 г/м2 или повече). Нотариални актове, които подлежат на вписване, се изготвят най-малко в пет еднообразни екземпляра. Празните полета на листовете на нотариалните актове трябва да са достатъчни за подвързване на акта. Втората и всяка следваща страница се номерират. Текстът на акта се разполага на хоризонталните редове, които се поставят в рамка на всяка страница. На първата страница преди заглавието трябва да има достатъчно място за нанасяне на данните от вписването. Нотариалният акт се изготвя върху двете страни на листа, като на страницата, на която свършва текстът, трябва да има достатъчно място за подписите на страните, за съответните надписи и за подписа и печата на нотариуса, а при липса на място върху долната част на страницата се залепва продължение (алонж), скрепено с подписа и печата на нотариуса най-малко на две места.

Съществено съдържание – essentialia negotii

Това е онова съдържание, от което възникват правните последици за страните, и сделката се типизира от определен вид, който в настоящия случай е договор за покупко-продажба на недвижим имот. Без това съдържание липсва сделка.

Елементите, които трябва да са описани, спазвайки всички посочени до тук правила, са основно две групи – описание на имота, и описание на цената, която трябва да се плати за придобиването му. Тук се добавя още едно основно изискване към съдържанието, съгласно чл. 578 от ГПК – цифрите се пишат и с думи, когато се отнасят до съдържанието на сделката. Това означава, че цифрите в съдържанието на сделката, отнасящи се до цена, площ, и други елементи от описанието на имота, трябва да се изпишат освен цифром, а и словом.

По отношение на цената – описват се както договорената, така и данъчната цена (оценка).

Добрата практика възприема освен това изписването и на съкращенията в описанието пълно – както валута, така и видовете номерация в индивидуализацията на имота (планоснимачен номер, квартал, ЕКАТТЕ, кадастрален район, поземлен имот, етаж, кота, адрес). Тези данни често не се извличат от един акт чрез простото им преписване, а от много различни – скици, удостоверения, устройствени планове, архитектурни проекти, други документи за собственост.

Несъществено съдържание – accidentalia negotii

Към несъщественото съдържание се отнасят всички допълнителни уговорки, които са предвидени по желание на страните, но също така които не противоречат на закона. Това са условията, при които продажбата следва да се сключи, извън предмета и цената – срокове, тежест за понасяне на разноските, ред за предаване и приемане на владението, разсрочване на задължението за плащане на цената, гаранционни отговорности, и всичко друго, за което страните се споразумеят. При описването на тези елементи също важат всички общи правила за съставяне на нотариалния акт.

Естествено съдържание – naturalia negotii

Това са елементите на сделката, които могат да не се уговарят изрично от страните, защото са уредени от закона – в настоящия случай например това са отговорности за недостатъци на имота, разминаване в площта, отговорност при отстраняване от имота, задължението на купувача или продавача да заплати дължимите данъци и такси върху имота преди прехвърлянето му и други.

Към естественото съдържание се отнасят задължителните елементи във формата на нотариалния акт – декларирането в нотариалния акт, че сумата, посочена в него, е действително уговореното плащане по сделката.

Действие на нотариалния акт

От момента на постигане на съгласие в определената форма – подписването на нотариалния акт, собствеността се прехвърля между страните, без да е нужно фактическото предаване на владението върху имота. Необходимо е обаче нотариалният акт да бъде вписан в Службата по вписвания – Имотен регистър, за да породи действие и спрямо всички трети за сделката лица. До вписването на акта, в отношенията между продавача, купувача, държавата и всички трети лица, имотът се счита за собственост на продавача.

Необходими документи

За съставяне на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот и изповядване на сделката могат да се очертаят минимума от документи, които следва да бъдат налице. Особеностите, които обаче следват както личността на страните, така и вида и статута на имота трудно могат да бъдат изчерпателно изброени от гледна точка на документите, които трябва да бъдат представени, тъй като напр. невинаги ще бъдат необходими актове за раждане, удостоверения за граждански брак и за развод, удостоверения за наследници, удостоверения за идентичност на имена, на имоти, архитектурни проекти, пълномощни и т.н.

Въпреки това, минимумът от документи, които следва да са налице, са:

    • Проект на нотариален акт;
    • Молба за изповядване на сделка от страните по чл. 10, ал. 1 от Наредба № 32 от 29.01.1997 г.;
    • Декларации за гражданство и гражданско състояние на страните по чл. 25, ал. 8 от ЗННД;
    • Декларации по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП и чл. 66, ал. 2 от ЗМИП на страните;
    • Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК на продавача;
    • Документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача;
    • Удостоверение за данъчна оценка на имота;
    • Скица на имота;

Важно е да се отбележи, че законът не изисква представянето на удостоверение за вещни тежести, за липса на реституционни претенции, за липса на претенции от държавата и общините, удостоверения за устройствен статут, незаконно строителство, и за търпимост, както и за удостоверения за липса на заведени искови и изпълнителни производства и за производства по несъстоятелност. Това са документи, които обхващат проверка, извършвана по желание на страните. Тези обстоятелства обаче според практиката се оказват ключови за стабилността на сделката, и съветваме да бъдат извършвани надлежно.

На последно място, прилагаме определения от Министерство на правосъдието Образец на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот. При оформлението на съдържанието трябва да се спазят всички описани до тук изисквания, за да бъде спазена формата за действителност.

Калкулатор за нотариални такси за издаване на констативен нотариален акт по документи

Моля да имате предвид, че публикацията има чисто информативна цел и не може да замени съдействието на адвокат! Свържете се с нас!

Comments are closed.