Констативен нотариален акт за давностно владение

Особености на констативния нотариален акт

В определени случаи собственикът на един недвижим имот може да не притежава документ, представляващ достатъчно доказателство за правото му на собственост. В такъв случай той може да използва предвидените в закона способи, за да докаже своето право, ако са налице законовите изисквания за това, и да се снабди със съответния документ, а именно констативен нотариален акт. За разлика от останалите нотариални актове, при които предмет на удостоверяване са правни сделки, то тук предмет на удостоверяване е самото право на собственост върху определен недвижим имот. Собственост не се прехвърля, защото тя е възникнала на друго основание – давностно владение.

Ако няма писмени доказателства или те не са достатъчни, за собственика е предвидена възможност за установяване правото на собственост, а именно производството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка – чл. 587, ал. 2 от ГПК. В него нотариусът установява основанието за правото, а именно наличието на изтекла придобивна давност в полза на молителя, като първичен (оригинерен) способ за придобиване право на собственост.

Производство по издаване на акта

Това е т. нар. производство по обстоятелствена проверка, чрез която да се установи основанието за придобиване на собствеността върху конкретен недвижим имот, а именно изтекла придобивна давност. Това е първичен придобивен способ и при него имотът се придобива чист от вещни тежести за разлика от производните придобивни способи (правоприемство), където имотът може да е обременен с вещни тежести (ограничени вещни права, вещни обезпечения-ипотека и т. н.), които продължават да тежат при прехвърляне правото на собственост върху съответния имот.

В българското законодателство е установена забрана за придобиване по давност на недвижими имоти, които са държавна публична или общинска публична собственост (чл. 86 от ЗС). От тази забрана следват и някои особености в хода на производството. Така той може да се раздели условно на две части, които се развиват пред различни органи.

На първо място се развива производство пред общинските и държавни органи – целта е молителят да се снабди с удостоверение, от което да е видно, че имотът не е държавна публична или общинска публична собственост.

Производството продължава с представяне на завереното удостоверяване от общинските и държавни органи, отправена до нотариуса, в чийто район се намира имотът. В молбата се посочват и доказателствата (писмени и гласни), които удостоверяват изтеклата придобивна давност в полза на молителя.

В това производство писмените доказателства относно факти, имащи отношение по давността, по принцип само допълват гласните. Само въз основа на тях не може да се извърши обстоятелствена проверка. Обратното обаче е възможно – в случаите, когато молителят се позовава на придобивна давност въз основа на недобросъвестно владение. Без писмени доказателства лицето не може да се позове на изтекла придобивна давност въз основа на добросъвестно владение – чл. 79 от ЗС.

Писмени доказателства могат да бъдат например: удостоверение за наследници, договор за делба, съдебно решение за делба и т. н.

Когато молителят се позовава на добросъвестно владение е абсолютно необходимо да представи документ, който материализира правно основание, годно да го направи собственик, но който документ съдържа недостатък, неизвестен на приобретателя и който недостатък пречи на лицето да стане собственик. Но дори и в молбата да не са посочени всички писмени доказателства, няма пречка това да стане и по-късно.

Гласните доказателства в производството по обстоятелствена проверка са основно доказателствено средство. В молбата лицето следва да укаже най-малко трима свидетели, по възможност съседи на имота, които в хода на производството да бъдат разпитани – чл. 587, ал. 2 от ГПК.

Съдържание според закона

Констативния нотариален акт за давностно владение се подчинява на общата форма на нотариален акт, законът е определил минималното и задължително негово съдържание, от гледна точка на формалността на нотариалния акт – чл. 580 от ГПК. Нотариалният акт трябва да съдържа:

1. • годината, месеца, деня, а когато е необходимо – и часа и мястото на издаването му;
   • името на нотариуса, който го издава;
   • пълното име, единния граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност;
   • съдържанието на акта;
   • кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на право на собственост и особените изисквания за извършване на сделката, съгласно задълженията в различните закони;
   • подпис и изписано пълно име на страните или техни представители и подпис на нотариуса.

Тъй като се касае за акт, който подлежи на вписване, нотариалният акт трябва да отговаря и на изискванията на Правилника за вписванията, и да съдържа, в допълнение на горните изисквания:

а) собственото, бащиното и фамилното име (име, съобразно отечественото право), местожителството (постоянния адрес) и единния граждански номер на страните, ЛНЧ или код по БУЛСТАТ, а когато няма такъв – мястото и датата на раждане; когато една от страните e търговец или юридическо лице, посочват се фирмата (наименованието) и организационната форма; посочват се и съдът по регистрация, номерът на фирменото дело, седалището и кодът по БУЛСТАТ, а за вписаните в търговския регистър към Агенцията по вписванията – ЕИК; за местните и чуждестранните юридически лица, които нямат съдебна регистрация в Република България, се посочват фирмата, седалището и кодът по БУЛСТАТ;

б) датата и мястото на издаването на акта;

в) описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите;

г) цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес.

Оформлението на образеца

ГПК определя в чл. 578, че за издаване на нотариален акт се изготвя проект на акта в два или повече еднообразни екземпляра. Формата, видът и размерът на хартията, върху която се написва или напечатва нотариалният акт, се определят по образец, утвърден от Министъра на правосъдието. Нотариалният акт може да се изготви напечатан, или написан на ръка чисто и четливо, с черно или синьо мастило, като празните места се зачертават.

Наредба № 32 от 29.01.1997 г. на Министъра на правосъдието въвежда конкретното оформление на образеца – нотариалните актове се изготвят върху правоъгълни листове бяла хартия с формат А4 (80 г/м2 или повече). Нотариални актове, които подлежат на вписване, се изготвят най-малко в пет еднообразни екземпляра. Празните полета на листовете на нотариалните актове трябва да са достатъчни за подвързване на акта. Втората и всяка следваща страница се номерират. Текстът на акта се разполага на хоризонталните редове, които се поставят в рамка на всяка страница. На първата страница преди заглавието трябва да има достатъчно място за нанасяне на данните от вписването. Нотариалният акт се изготвя върху двете страни на листа, като на страницата, на която свършва текстът, трябва да има достатъчно място за подписите на страните, за съответните надписи и за подписа и печата на нотариуса, а при липса на място върху долната част на страницата се залепва продължение (алонж), скрепено с подписа и печата на нотариуса най-малко на две места.

Действие на нотариалния акт

Констативният нотариален акт за давностно владение не е основание за придобиване, а удостоверява придобиването на недвижимия имот по давност. В тази връзка съставянето му е необходимо за да могат да се защитят правата на собственика-владелец от всички трети лица, а не за да се придобие имот. От друга страна, без съставянето му, придобиването на недвижимия имот може да е налице, но да не е удостоверение, и няма как някой да разбере за това, както и собственикът няма как да докаже собствеността си.

Необходими документи

За съставяне на нотариален акт за давностно владение на недвижим имот могат да се очертаят минимума от документи, които следва да бъдат налице. Особеностите, които обаче следват както личността на молителя, така и вида и статута на имота трудно могат да бъдат изчерпателно изброени от гледна точка на документите, които трябва да бъдат представени, тъй като напр. невинаги ще бъдат необходими актове за раждане, удостоверения за граждански брак и за развод, удостоверения за наследници, удостоверения за идентичност на имена, на имоти, архитектурни проекти, пълномощни и т.н.

Въпреки това, минимумът от документи, които следва да са налице, са:

• • Проект на нотариален акт;
  • Молба – декларация за извършване на обстоятелствена проверка;
  • Удостоверение, че имотът не е държавна публична или общинска публична собственост;
  • Декларация за гражданство и гражданско състояние на молителя по чл. 25, ал. 8 от ЗННД;
  • Документи, удостоверяващи правото на собственост;
  • Удостоверение за данъчна оценка на имота;
  • Скица на имота;

На последно място, прилагаме определения от Министерство на правосъдието Образец на нотариален акт за давностно владение. При оформлението на съдържанието трябва да се спазят всички описани до тук изисквания, за да бъде спазена формата за действителност.