Нотариален акт за право на строеж

Съдържанието според закона и целта на учредяването на право на строеж

С нотариалния акт за учредяване на право на строеж учредителите (собствениците) прехвърлят правото си да строят върху поземлен имот (или сграда) на приобретателите, срещу задължение на последните да построят сграда и да платят на учредителите за това дадена цена, или да им изградят безвъзмездно самостоятелни обекти в сградата. Възмездният характер на договора се определя свободно между страните, като трудно може да бъде обхванато разнообразието от насрещни задължения на приобретателя на правото на строеж, затова всички насрещни задължения могат да се обхванат с общия термин „цена“, с определени уговорки.

Обезщетяването на собствениците на поземлен имот с жилища в новопостроена сграда се постига чрез учредяване от собственика/ците на поземления имот на право на строеж на строителния предприемач срещу построяване от него и предаване на собственика/ците на самостоятелни обекти в новата сграда. Този договор не е уреден със специални разпоредби. Договорът всъщност има смесен характер и обединява договор за учредяване на право на строеж и договор за строителство. Чрез този договор всяка от страните реализира своите цели:

– строителният предприемач – да придобие право да строи в чужд имот, като придобие собствеността на по-голяма част от построеното, без да е необходимо първоначално да инвестира голяма сума пари за закупуване на имота;

– собственикът на имота – да придобие новопостроени самостоятелни обекти (жилище, магазин, гараж и т.н.), без да е необходимо да инвестира средства за строителството им.

Стъпките за реализиране на посочените цели общо са следните:

– Сключване на предварителен договор. Сключването на предварителен договор е необходимо на практика във всички случаи. Освен че обикновено е нужно време да се подготви необходимата за извършването на нотариалния акт документация, между предварителния и окончателния договор се извършват още редица действия – продължава проучването на имота и собствеността, изработва се инвестиционен проект (той е необходим, за да се идентифицират точно параметрите на учредяваното право на строеж). В предварителния договор подробно се уговарят начинът, видът и сроковете за извършване на строителството, степента на завършеност на предоставяните като обезщетение имоти, видът на довършителните работи и влаганите за тях материали и др. Предварителният договор има важно правно значение. Подготовката за сключването му трябва да е не по-малко старателна от подготовката на окончателния договор. Предварителният договор трябва да е подписан от всички съсобственици, съответно от съпруга, ако имотът е съсобствен или е съпружеска имуществена общност. Предварителният договор не учредява правото на строеж, но той обвързва юридически страните и неговото значение не бива да се подценява. Ако строителният предприемач е изряден по предварителния договор, но другата страна – собственикът, отказва да се извърши нотариален акт, то строителният предприемач може да поиска със съдебно решение предварителният договор да се обяви за окончателен. В предварителния договор се договаря каква част от новопостроената сграда ще се предостави на собственика като възнаграждение за отстъпеното право на строеж. Обикновено се договаря, че инвестиционният проект ще предвиди максималното допустимо застрояване, съгласно градоустройствените нормативи;

– Изработване и одобряване на инвестиционен проект, за да се идентифицират точно параметрите на учредяваното право на строеж. Въз основа на проекта се уточняват окончателно и обектите, които собственикът ще получи. Обикновено в предварителния договор се залага клауза, че преди да внесе инвестиционния проект за съгласуване и одобряване от съответната администрация, строителният предприемач ще го представи на собственика за мнение и одобрение;

– Учредяване на право на строеж в нотариална форма. Нотариалният акт е окончателният договор, сключването на който се цели с предварителния договор. С извършването на нотариалния акт възниква правото на строеж за строителния предприемач. Предварителният договор не може да учреди право на строеж, дори да е сключен в писмена форма с нотариално заверени подписи. До извършването на нотариалния акт е налице само едно обещание за учредяване на право на строеж. Собственикът на поземления имот учредява на строителния предприемач право на строеж върху имота, като си запазва правото на строеж за обектите, които ще му бъдат предадени като възнаграждение (обезщетение);

– Строителство на сградата. Строителството на сградата се извършва изцяло от строителния предприемач и за негова сметка. Той осигурява необходимите за това средства, работна ръка, материали, организация и т.н. Строителството трябва да бъде извършено съобразно инвестиционния проект и уговореното в предварителния договор и нотариалния акт. Строителството може да се извърши лично от строителния предприемач или да се възложи на други лица да го извършат за негова сметка;

– Предаване на собственика на новопостроените обекти, които му се полагат като обезщетение. Последната стъпка в реализацията на разглежданата схема е предаването на собственика на поземления имот на готовите самостоятелни новопостроени обекти, чрез които се възмездява учреденото от него право на строеж. Собствеността върху тях е възникнала автоматично за собственика с построяването им, тъй като за тях той не е прехвърлял правото на строеж, а си го е запазил за себе си. Следователно не е необходим нотариален акт, чрез който тези обекти да му бъдат прехвърлени.

– За да може собственикът да ползва съответните обекти, е необходимо сградата, в която те се намират, да е въведена в експлоатация. В зависимост от категорията на строежа въвеждането му в експлоатация се извършва е разрешение за ползване от ДНСК (за трета и по-висока категория) или е удостоверение за въвеждане в експлоатация (за четвърта и по-ниска категория).

– Прехвърляне на идеални част от собствеността на земята и/или правото на строеж. Тъй като целта на собственика на поземления имот е да се гарантира срещу неизпълнение от страна на строителния предприемач, той не му прехвърля правото на собственост върху имота, а му учредява право на строеж, което, ако не се реализира в 5-годишен срок, се погасява. След като обаче строежът е завършен и обектите са предадени на собственика, неговият интерес е реализиран и той няма от какво да се притеснява (освен от проявяването в бъдеще на скрити недостатъци на построеното). Поради тази причина и от данъчни съображения в практиката често се практикува след завършване на строежа собственикът да прехвърли на строителя или на посочени от него трети лица (това са лица, които междувременно са придобили право на собственост върху отделни обекти в сградата) идеални части от правото на собственост върху земята, съответни на притежавания/те самостоятелен/и обекти. Например на лице, което е закупило от строителя апартамент, се прехвърлят съответни на апартамента идеални части от правото на собственост върху земята. Такова задължение за собственика на земята обикновено се включва още в предварителния договор. Уговорката най-често е, че не се дължи допълнително заплащане за прехвърлените идеални части от правото на собственост върху земята. Прехвърлянето на идеалните части от земята се извършва е нотариален акт.

Законът е определил минималното и задължително съдържание на нотариалния акт за учредяване на право на строеж, от гледна точка на формалността – чл. 580 от ГПК. Нотариалният акт трябва да съдържа:

1. • годината, месеца, деня, а когато е необходимо – и часа и мястото на издаването му;
   • името на нотариуса, който го издава;
   • пълното име, единния граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера, датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност;
   • съдържанието на акта;
   • кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на право на собственост и особените изисквания за извършване на сделката, съгласно задълженията в различните закони;
   • подпис и изписано пълно име на страните или техни представители и подпис на нотариуса.

Тъй като се касае за акт, който подлежи на вписване, нотариалният акт трябва да отговаря и на изискванията на Правилника за вписванията, и да съдържа, в допълнение на горните изисквания:

а) собственото, бащиното и фамилното име (име, съобразно отечественото право), местожителството (постоянния адрес) и единния граждански номер на страните, ЛНЧ или код по БУЛСТАТ, а когато няма такъв – мястото и датата на раждане; когато една от страните e търговец или юридическо лице, посочват се фирмата (наименованието) и организационната форма; посочват се и съдът по регистрация, номерът на фирменото дело, седалището и кодът по БУЛСТАТ, а за вписаните в търговския регистър към Агенцията по вписванията – ЕИК; за местните и чуждестранните юридически лица, които нямат съдебна регистрация в Република България, се посочват фирмата, седалището и кодът по БУЛСТАТ;

б) датата и мястото на издаването на акта;

в) описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите;

г) цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес.

Оформлението на образеца

ГПК определя в чл. 578, че за издаване на нотариален акт се изготвя проект на акта в два или повече еднообразни екземпляра. Формата, видът и размерът на хартията, върху която се написва или напечатва нотариалният акт, се определят по образец, утвърден от Министъра на правосъдието. Нотариалният акт може да се изготви напечатан, или написан на ръка чисто и четливо, с черно или синьо мастило, като празните места се зачертават.

Наредба № 32 от 29.01.1997 г. на Министъра на правосъдието въвежда конкретното оформление на образеца – нотариалните актове се изготвят върху правоъгълни листове бяла хартия с формат А4 (80 г/м2 или повече). Нотариални актове, които подлежат на вписване, се изготвят най-малко в пет еднообразни екземпляра. Празните полета на листовете на нотариалните актове трябва да са достатъчни за подвързване на акта. Втората и всяка следваща страница се номерират. Текстът на акта се разполага на хоризонталните редове, които се поставят в рамка на всяка страница. На първата страница преди заглавието трябва да има достатъчно място за нанасяне на данните от вписването. Нотариалният акт се изготвя върху двете страни на листа, като на страницата, на която свършва текстът, трябва да има достатъчно място за подписите на страните, за съответните надписи и за подписа и печата на нотариуса, а при липса на място върху долната част на страницата се залепва продължение (алонж), скрепено с подписа и печата на нотариуса най-малко на две места.

Съществено съдържание – essentialia negotii

Това е онова съдържание, от което възникват правните последици за страните, и сделката се типизира от определен вид, който в настоящия случай е договор за учредяване на право на строеж. Без това съдържание липсва сделка.

Елементите, които трябва да са описани, спазвайки всички посочени до тук правила, са основно две групи – описание на имота, и описание на цената, която трябва да се плати за придобиването на правото на строеж. Тук се добавя още едно основно изискване към съдържанието, съгласно чл. 578 от ГПК – цифрите се пишат и с думи, когато се отнасят до съдържанието на сделката. Това означава, че цифрите в съдържанието на сделката, отнасящи се до цена, площ, и други елементи от описанието на имота, трябва да се изпишат освен цифром, а и словом.

По отношение на цената – описват се както договорената, така и данъчната цена (оценка). Голямата особеност при учредяване на право на строеж, е при точното определяне на цената, която приобретелят (приемателят) трябва да заплати – това може да е сума пари, а може да е определена част от изградените самостоятелни обекти. Изключително важно е описването на стане съобразно одобрените инвестиционни проекти, за да бъдат индивидуализирани точно кои части от сградата са „цената“ за учредяването на право на строеж.

Добрата практика възприема освен това изписването и на съкращенията в описанието пълно – както валута, така и видовете номерация в индивидуализацията на имота (планоснимачен номер, квартал, ЕКАТТЕ, кадастрален район, поземлен имот, етаж, кота, адрес). Тези данни често не се извличат от един акт чрез простото им преписване, а от много различни – скици, удостоверения, устройствени планове, архитектурни проекти, други документи за собственост.

Несъществено съдържание – accidentalia negotii

Към несъщественото съдържание се отнасят всички допълнителни уговорки, които са предвидени по желание на страните, но също така които не противоречат на закона. Това са условията, при които продажбата следва да се сключи, извън предмета и цената – срокове, тежест за понасяне на разноските, ред за предаване и приемане на владението, разсрочване на задължението за плащане на цената, гаранционни отговорности, и всичко друго, за което страните се споразумеят. При описването на тези елементи също важат всички общи правила за съставяне на нотариалния акт.

Естествено съдържание – naturalia negotii

Това са елементите на сделката, които могат да не се уговарят изрично от страните, защото са уредени от закона – в настоящия случай например това са отговорности за недостатъци на имота, разминаване в площта, отговорност при отстраняване от имота, задължението на учредителя или приобретателя на правото на строеж да заплати дължимите данъци и такси върху имота преди прехвърлянето му и други.

Към естественото съдържание се отнасят задължителните елементи във формата на нотариалния акт – декларирането в нотариалния акт, че сумата, посочена в него, е действително уговореното плащане по сделката.

Действие на нотариалния акт

От момента на постигане на съгласие в определената форма – подписването на нотариалния акт, собствеността се прехвърля между страните. Необходимо е обаче нотариалният акт да бъде вписан в Службата по вписвания – Имотен регистър, за да породи действие и спрямо всички трети за сделката лица. Вписването му е също така условия за издаване на разрешение за строеж на сградата, за която е учредено правото на строеж.

Необходими документи

За съставяне на нотариален акт за учредяване на правото на строеж върху недвижим имот и изповядване на сделката могат да се очертаят минимума от документи, които следва да бъдат налице. Особеностите, които обаче следват както личността на страните, така и вида и статута на имота трудно могат да бъдат изчерпателно изброени от гледна точка на документите, които трябва да бъдат представени, тъй като напр. невинаги ще бъдат необходими актове за раждане, удостоверения за граждански брак и за развод, удостоверения за наследници, удостоверения за идентичност на имена, на имоти, архитектурни проекти, пълномощни и т.н.

Въпреки това, минимумът от документи, които следва да са налице, са:

• • Проект на нотариален акт;
  • Инвестиционен проект;
  • Молба за изповядване на сделка от страните по чл. 10, ал. 1 от Наредба № 32 от 29.01.1997 г.;
  • Декларации за гражданство и гражданско състояние на страните по чл. 25, ал. 8 от ЗННД;
  • Декларации по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП и чл. 66, ал. 2 от ЗМИП на страните;
  • Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК на продавача;
  • Документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача;
  • Удостоверение за данъчна оценка на имота;
  • Скица на имота;

Важно е да се отбележи, че законът не изисква представянето на удостоверение за вещни тежести, за липса на реституционни претенции, за липса на претенции от държавата и общините, удостоверения за устройствен статут, незаконно строителство, и за търпимост, както и за удостоверения за липса на заведени искови и изпълнителни производства и за производства по несъстоятелност. Това са документи, които обхващат проверка, извършвана по желание на страните. Тези обстоятелства обаче според практиката се оказват ключови за стабилността на сделката, и съветваме да бъдат извършвани надлежно.

На последно място, прилагаме определения от Министерство на правосъдието Образец на нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот. При оформлението на съдържанието трябва да се спазят всички описани до тук изисквания, за да бъде спазена формата за действителност.